Hoppa till huvudinnehåll

Östnyland

Semesterbyn i Nevas i Sibbo: En tidslinje

Flera orange och gula grävmaskiner på byggplats.
Bildtext Grävskopor på byggplatsen hösten 2021.
Bild: Leo Gammals / Yle

På Nevas gårds område i Sibbo pågår arbetet med att bygga en massiv stugby. Projektet har pågått i många år men än har några stugor inte blivit till.

Däremot har en av markägarna, kommunen och grannar varit i luven på varandra på grund av olika problem och oklarheter. Det har lett till både polisanmälningar, skadeståndskrav och kanske en kommande rättsprocess. Här försöker vi reda ut vad som hänt fram till april 2022.

I den här artikeln, som publiceras samtidigt som tidslinjen, går vi närmare in på grannarnas dagvattenproblem.

2016

År 2016 undertecknar markägaren Leif Fredriksson och Sibbo kommun ett avtal om markanvändningen på detaljplaneområdet för semesterbyn vid Nevas gård. Detaljplanen för Nevas gårds område godkänns samma år. Fredriksson har börjat planera stugbyn redan flera år tidigare. Ett avtal om att samarbeta kring projektet undertecknades av Fredriksson 2008 och av Sibbo kommun 2010.

Planen är att bygga en massiv semesterby med lite över 100 stugor, ett badhotell och fritidssysselsättningar. Detaljplanen har utformats så att man får bygga 17 små semesterbostäder med en våningsyta på högst 60 kvadratmeter och 86 medelstora semesterbostäder med en våningsyta på högst 140 kvadratmeter.

Dessutom kan man bygga hotell-, bad-, restaurang-, kontors- och inkvarteringslokaler samt andra servicebyggnader, personalbostäder och golfbanor.

Detaljplan för Nevas gård i Sibbo
Bildtext En illustration av detaljplanen. Klicka på bilden för att se den som större.
Bild: Sweco/Sibbo kommun

Enligt en uppskattning i detaljplanen skulle semesterbyn kunna byggas klart på fem år. Så går det inte.

Det ingår i detaljplaneprocessen att kommunen ska höra rågrannarna. Enligt grannen Satu Aalto fick hon ingen information av kommunen om detaljplaneändringen. Hon säger sig i stället ha fått veta om den av en slump via en annan granne. När Aalto besökte kommunkansliet för att få se planen ska en anställd ha sagt att kommunen inte skickade ut något brev eftersom den saknade Aaltos adress.

Fredriksson säljer ungefär hälften av området på 80 hektar till holdingbolaget Hotela som grundats för projektet.

Hotela grundades i maj 2016 av Timo Rautanen, som i huvudsak driver advokatbyrån Asiakasturva i Helsingfors. Ägarbytet väckte debatt eftersom det stred mot det tidigare avtalet. Hotela borde ha ansökt om lov av kommunen för att få fortsätta bygga inom ramen för det avtal som Fredriksson gjort upp med kommunen.

Enligt kommundirektör Mikael Grannas var avtalet fortfarande i kraft och behövliga lovprocesser var på gång.

2017

Hotela börjar göra markarbeten och bygga vägar som ritats ut i detaljplanen. Bolaget låter köra jordmassor till sitt område. Där deponeras rivningsavfall från byggarbetsplatser i huvudstadsregionen (betongkross) samt stenkolsaska från Helsingfors energibolag Helens kraftverk.

Hotela har meddelat NTM-centralen att askan och betongkrossen återvinns som underlag till vägarna som byggs i området. Dessutom används fyllnadsjord för att forma marken som ska bli ett område för fritid och rekreation, det som i detaljplanen har koden VU-område (från finskans "virkistyspalvelut ja urheilu"). Där kan man till exempel bygga golfbanor.

Enligt en utjämningsplan som gjorts upp av konsultbolaget Sweco för Hakola ska man använda sammanlagt 95 500 kubikmeter fyllnadsjord.

Fram till april 2022 har Fredriksson inte gjort något på sin del av området.

När Yle Östnyland intervjuar Fredriksson i mars 2022 säger han att det fortfarande är meningen att största delen av stugbyn ska förverkligas på hans del av området, men att han väntar på bättre tider.

Coronapandemin och kriget i Ukraina gör läget alltför osäkert för en så stor satsning just nu. För tillfället har Fredriksson händerna fulla i Kuusamo där han gör om en gränsbevakningstation och en före detta skola till turistinkvartering. Fredriksson har ingen andel eller verksamhet i Hotelas projekt.

Yle Östnyland intervjuade Fredriksson om hans planer också i augusti 2017.

Porten till byggplatsen för Nevas gårds rekreationsområde

Enorm semesterby byggs i Sibbo

Grannarna tveksamma till områdets lämplighet.

2018

Enligt tidningen Helsingin Sanomat beviljades företaget Contial bygglov för 22 fritidsbostäder på Hotelas område 2018. Hotela verkar ha kontrakterat byggandet till företaget Contial eftersom företagets namn återfinns i flera myndighetspapper. Enligt information från kommunen finns bygglov för 14 stugor.

Contials verksamhet avslutas och bolaget Terratiimi tar över. Det är delvis samma ansvarspersoner i Contial och Terratiimi. Enligt det HS skrev i maj 2021 visar information i Handelsregistret att Hotela ägs till hälften av Lakiasiaintoimisto Asiakasturva och till hälften av Terratiimi.

Fram till augusti 2018 har Hotela meddelat NTM-centralen om att man ämnar använda 60 000 ton betongkross och 35 000 ton aska i vägbygget på området.

Våren 2018 råkade grannen Satu Aalto för första gången ut för en översvämning. Vatten hade samlats i gropar på byggområdet och då en jordvall gav vika svämmade vattnet över och rann ut i en liten damm på familjen Aaltos gård. Vattnet förde med sig jordmassor och grumlade dammen där familjen brukar simma.

En grumlig liten damm med brygga.
Bildtext Familjen Aaltos rekreationsdamm. Bilden är från hösten 2021.
Bild: Satu Aalto

2019

I april 2019 avbryter kommunen arbetena på Hotelas område eftersom loven för verksamheten saknas. Miljötillsynen anser att man kört så mycket jord till platsen att det behövs ett särskilt miljötillstånd för att få fortsätta.

Miljötillståndet behövs också för de redan gjorda markarbetena, som man anser utgör en jordtipp. Enligt miljötillsynen har Hotela vid det här laget 53 000 kubikmeter fyllnadsjord på området.

Helsingin Sanomat skriver om byggnadstillsynens inspektion på området i april 2019. Enligt detaljplanen ska jordmassorna placeras där man bygger vägar, men största delen av de upp till sju meter höga högarna finns på helt andra ställen.

Högarna var betydligt större än i någondera av de två planerna som man skickat in till miljötillsynen och som ännu inte godkänts. Byggnadstillsynen ansåg att Hotela bör komplettera sin lovansökning, medan bolaget och företagen som skötte jordarbetena ansåg att de bara gjort vad detaljplanen gav lov till.

Om kommunen upptäcker en gärning eller försummelse av stor omfattning ska byggnadsarbetena upphöra och försummelsen ska enligt Markanvändnings- och bygglagens paragraf 186 anmälas till polisen.

Byggnads- och miljönämnden besluter vänta med en polisanmälan tills Hotela har skickat in en tillståndsansökan eller tills man fattat beslut om tillståndet.

2020 – hemligheternas år

I februari 2020 sätter en tjänsteinnehavare på kommunen i gång processen för att med hot om vite kunna få Hotela att göra det kommunen kräver.

Hotela saknar fortfarande de behövliga tillstånden och har inte, trots upprepade uppmaningar, lämnat in någon tillståndsansökan för behandling.

Kommunen meddelar Hotela att den kommer att kräva att alla olovliga fyllnadsarbeten och vägarna som gjorts under byggtiden ska tas bort och att området ska återställas. Hotela ges tre veckor tid att svara på kommunens begäran om utredning.

Miljövårdsmyndigheten polisanmäler Hotela för att använda området som jordtipp utan miljötillstånd.

En stor jordhög.
Bildtext Så här såg det ut på byggplatsen sommaren 2021.
Bild: Satu Aalto

I april 2020 lämnar Hotela in sitt bemötande till kommunen. Holdingbolaget anser att det varken finns fog för att avbryta markarbetena eller för krav om vite. Hotela är missnöjt med myndighetsbesluten som fattats och anser att tjänsteinnehavarna betett sig partiskt och gjort sitt jobb bristfälligt.

Vidare anser bolaget att myndigheterna orsakat både markägaren Hotela och dess anlitade byggbolag stora ekonomiska förluster och att kommunen inte stöttat förverkligandet av delgeneralplanen. Bolaget anser fortfarande att man inte placerat förorenade eller opassande jordmassor på området.

Hotela polisanmäler flera av kommunens tjänsteinnehavare. Polisen meddelar i juni att förundersökningen inte går vidare.

Kommunens ledning börjar se hotfullt mörka moln på horisonten. Hotelas bemötande väcker oro för krav på ekonomisk ersättning och för att kommunens rykte som en bra plats för företag att etablera sig ska försämras.

Om markägaren skulle gå i konkurs för att arbetena står stilla så skulle det dessutom bli både arbetsamt och väldigt dyrt för kommunen att återställa området, som är halvfärdigt och i den fulaste fasen av markbyggande.

Enligt Sibbos tekniska direktör Ilari Myllyvirta har han och kommundirektör Mikael Grannas redan tidigare diskuterat situationen med byggnads- och miljövårdsmyndigheten. Myndigheterna stöder varandra och anser att Hotela inte skött sig.

Byggplats med skog vid ena sidan. Jordmassor med stora vattenansamlingar och några grävmaskiner.
Bildtext Bild från november 2021.
Bild: Satu Aalto

Kommunens ledning förbereder sig på att konflikten kan eskalera. Därför ber man om sammanlagt fyra expertutlåtanden. Man ber två utomstående konsultföretag att bedöma om Hotelas utjämningsplan för området för idrotts- och rekreationsanläggningar är i enlighet med detaljplanen.

Det är just markarbetena på det området som väckt rabalder. Samtidigt ber kommunen två utomstående jurister att bedöma lagenligheten i byggnadstillsynsmyndighetens beslut.

I juni 2020 ordnar byggnads- och miljöutskottet ett hemligt seminarium om hur planen som rör markanvändningsavtalet mellan kommunen och Nevas gård ska genomföras. Utskottets ordinarie ledamöter och ersättare är inbjudna. Kommunstyrelsen och -fullmäktiges ordföranden samt kommundirektören är också där.

Revisionsnämnden i Sibbo, som har som uppgift att övervaka så allt går rätt till inom kommunen, tar upp seminariet i sin utvärderingsberättelse för 2020.

Revisionsnämnden förundrar sig över att tjänstemannen som vanligtvis sköter föredragningen av utskottets ärenden inte var inbjuden. I stället fungerade kommunens tekniska direktör Ilari Myllyvirta som föredragande.

Enligt revisionsnämndens uppfattning var syftet med seminariet att presentera åtgärder som kommunen kan ta till för att undvika att eventuellt behöva betala ersättning till Hotela.

Materialet som presenterades på seminariet hade beretts utgående från Hotelas bemötande, svar från föredragande tjänstemän och de fyra expertutlåtandena som kommunen begärt.

Med fanns också en beräkning av det ersättningsanspråk som Hotela kunde ställa på kommunen. Myllyvirta föreslog att utskottet upphäver ett beslut och antar ett nytt ändrat beslut.

Revisionsnämnden tycker att den här sortens verksamhet går emot god förvaltningssed och öppet beslutsfattande.

Enligt revisionsnämndens uppfattning väcker det ifrågavarande tillvägagångssättet ... frågan om huruvida det har gjorts ett systematiskt försök att hålla ärendet utanför det offentliga beslutsfattandet och påverka de förtroendevaldas eller tjänstemännens beslutsfattande

― Revisionsnämndens utlåtande i årsberättelsen för 2020

Enligt Myllyvirta kunde seminariet inte vara offentligt eftersom man förberedde sig inför en eventuell rättsprocess och behandlade sådan information som skulle ha kunnat vara till skada för kommunen om den hade nått Hotela.

I juli 2020 polisanmäler Hotela åter tjänsteinnehavare vid kommunen. Den här gången innehåller polisanmälan ett krav på skadestånd.

I september 2020 skickar Hotela ett separat skadeståndskrav till Sibbo kommun. Bolaget vill ha 13,4 miljoner euro i ersättning om de inte får återuppta arbetena.

Så här skriver revisionsnämnden i sin utvärderingsberättelse för 2020:

"Enligt revisionsnämndens uppfattning hade ärendet behandlats av kommunstyrelsen som ett ärende utanför listan när kommunen hade fått kännedom om skadeståndsanspråket daterat 8.9.2020 och en arbetsgrupp uppenbarligen med anledning av detta hade tillsatts för att förhandla med markägaren. Det finns dock inget formellt beslut om att inrätta en arbetsgrupp. Ersättningsanspråket finns i kommunens registratur, men det har inte meddelats alla ledamöter i kommunstyrelsen och innehållet har inte behandlats i kommunstyrelsen."

"Enligt revisionsnämndens uppfattning väcker det ifrågavarande tillvägagångssättet i samband med skötseln av detta ärende frågan om huruvida det har gjorts ett systematiskt försök att hålla ärendet utanför det offentliga beslutsfattandet och påverka de förtroendevaldas eller tjänstemännens beslutsfattande."

Enligt Myllyvirta var sekretessen befogad eftersom man inte ville riskera skada för kommunen.

Då kommunstyrelsen hade behandlat ärendet diskuterades de tidigare nämnda expertutlåtandena. Enligt vad beslutsfattarna fick veta av kommunen tydde expertutlåtandena på att kommunen inte hade fog för att avbryta byggarbetena på Nevas gårds område.

De grönas styrelseledamot Marketta Mattila bad om att få se expertutlåtandena, men kommundirektör Mikael Grannas beslöt hemligstämpla de fyra dokumenten.

En man.
Bildtext Sibbos kommundirektör Mikael Grannas säger sig ha varit av uppfattningen att politiker får bekanta sig med hemligstämplade dokument men först i ett senare skede när saken går till beslutsfattning.
Bild: Yle/Carmela Walder

Grannas gick inte med på att ge Mattila de ursprungliga dokumenten med hänvisning till att de enligt Offentlighetslagen skulle vara konfidentiella. Syftet med sekretessen var att skydda affärshemligheter och inte riskera ekonomisk skada för aktören eller kommunen.

De gröna i Sibbo valde då att lämna i en klagan till Helsingfors förvaltningsdomstol.

Mattila har sagt till HS att hon borde ha fått se dokumenten, i synnerhet då de slutsatser som drogs från dem användes för att motivera ledamöterna att acceptera försoningsförhandlingar mellan kommunen och markägaren Hotela.

2021

I slutet av mars 2021 bryter sig smältvatten genom en blöt askvall på byggområdet och rinner som en sex meter bred flod över en grannes gård. Enligt Helsingin Sanomat förstör vattnet infarten. Den här gången är det inte Satu Aalto utan två andra grannfastigheter som får vatten på gården.

200 kubikmeter aska sprids ut på ett cirka 2 500 kvadratmeter stort område.

Det har förekommit misstankar om att svavel och tungmetaller kommer åt att rinna ut i vattendrag via vattnet och askan från byggområdet. NTM-centralen bad Hotela låta ta vatten- och askprover, men man hittade inget avvikande.

Ett dike överfullt med grumligt vatten
Bildtext Grumligt vatten i grannen Satu Aaltos dike hösten 2021. Det är dagvatten från byggområdet.
Bild: Satu Aalto

Askan som används på området är enligt testresultaten inert, vilket betyder att den inte avger några skadliga ämnen eller andra kemiska föreningar. Området städades upp i samråd med NTM-centralen.

Enligt Sibbo kommuns tekniska direktör Ilari Myllyvirta berodde översvämningen våren 2021 på att Hotela eller dess entreprenörer inte kunnat göra några åtgärder för att styra dagvattnet rätt medan förbudet att arbeta ännu var i kraft.

I april 2021 beviljar kommunen Hotela ett miljöåtgärdstillstånd och markarbetena kan fortsätta. Kommunens byggnadstillsynschef säger till tidningen Sipoon Sanomat att miljöåtgärdstillståndet innehåller klausuler om att jordmassorna som finns på fel ställen måste jämnas ut, samt att byggnadstillsynens inspektörer åker på besök för att övervaka hur jordmassor hämtas och till vad de används.

Enligt Myllyvirta har det här också skett. Byggnadstillsynen är för tillfället (våren 2022) överbelastad men det gäller behandlingen av ansökningar, inte övervakningen.

I samband med miljöåtgärdstillståndet gör man upp en ny plan över hur fritids- och rekreationsområdet ska fyllas och jämnas ut. Enligt Myllyvirta innehåller den samma mängder fyllnadsjord som tidigare, men planen innehåller preciseringar och är mer exakt.

I planen ingår också överfyllning på områden där man vill få marken att pressas ihop för att snabbare nå önskad täthet. Det betyder alltså att man låter en stor jordhög pressa ner marken i till exempel ett år innan extra jord körs bort och marken formas till sitt slutliga utseende.

I november 2021 har grannen Satu Aalto åter problem med att stora mängder dagvatten från byggområdet rinner ner på hennes gård. Det är samma fenomen med översvämning som våren 2018.

En liten damm med brunt vatten. I dammen en brygga och en liten springbrunn.
Bildtext Aaltos damm hösten 2021.
Bild: Satu Aalto

Som en del av miljöåtgärdstillståndet har Hotela gjort upp en dagvattenplan som kommunen godkänt. I den fastställs hur tomtens dagvatten behandlas. Dagvatten är vatten som förekommer tillfälligt, till exempel regn- eller smältvatten.

Planen berör bara Nevas gårds detaljplaneområde och tar alltså inte ställning till vad som händer med vattnet när det rinner ut på grannarnas gårdar.

Enligt planen styrs dagvattnet bort från Hotelas område så att det hamnar i ett dike som går över familjen Aaltos gård till deras damm. Vattnet borde sedan söka sig vidare därifrån via andra diken och täckdiken.

Enligt Satu Aalto har vattenmängden i diket och deras damm klart ökat, medan kommunens tekniska direktör Ilari Myllyvirta säger att vattnet alltid runnit samma, naturliga rutt och att mängden vatten som rinner genom diket per gång inte borde vara större än tidigare.

Myllyvirta förklarar att, enligt dagvattenplanen, styrs dagvattnet från norra delen av planområdet till en uppsamlingsdamm, ur vilken man sedan släpper igenom lite vatten åt gången. På det sättet ska det inte komma ut mer vatten i diket än vad som förs bort, åtminstone i teorin.

Innan en uppsamlingsdamm kan byggas styrs vattnet via tillfälliga dammar. Eftersom dagvattnet grumlas av byggarbetena styrs det genom lakvattensfördämningar som ska göra det klarare igen.

I november 2021 var den slutliga uppsamlingsdammen ännu inte klar och man använde alltså tillfälliga dammar och lakvattensfördämningar. När den här artikeln publiceras är den slutliga uppsamlingsdammen klar och i användning.

Damm på byggplats.
Bildtext En uppsamlingsdamm på byggplatsen hösten 2021.
Bild: Leo Gammals / Yle

Aalto anser att kommunen borde ha hört henne redan innan man godkände dagvattenplanen.

Hon har lämnat in en polisanmälan mot Hotela om markbyggnadsarbetena och de problem hon anser att de orsakar. Polisen har inte gett svar på hur ärendet fortskrider.

I november när Aalto meddelade kommunens miljöinspektion att hennes damm blivit grumlig så krävde kommunen att Hotela ska förbättra lakvattensfördämningarna, vilket också gjordes.

Enligt Myllyvirta är det fortfarande oklart vad som orsakade att Aaltos damm grumlades och vattenytan steg i november 2021.

2022

Helsingfors förvaltningsdomstol beslöt i januari 2022 att Sibbos kommundirektör Mikael Grannas inte hade rätt att hemlighålla expertutlåtandena om stugbyn för kommunstyrelsemedlemmen Marketta Mattila (Gröna) hösten 2020.

Förvaltningsdomstolen motiverar beslutet med att en medlem ur kommunstyrelsen har rätt till tillräckligt med information för att kunna utföra sitt förtroendeuppdrag. Det gäller också dokument, vare sig de innehåller sekretessbelagda uppgifter eller ej.

Marktäkt i Sibbo på våren.
Bildtext En del av Hotelas område. Bilden är tagen i januari 2022.
Bild: Leo Gammals / Yle

I slutet av januari 2022 organiserade Nylands NTM-central ett terrängbesök hos grannarna som bor på Kandamavägen, intill det område som ägs av Hotela.

Stugbyns detaljplaneområde omringar nämligen fastigheterna längs Kandamavägen.

Med på besöket var representanter från NTM-centralen, kommunen och holdiongbolaget. Satu Aalto deltog när gruppen besökte hennes fastighet.

Besöket ordnades efter att både Aalto och kommunens miljötillsyn kontaktat NTM-centralen om vatten som översvämmat Kandamavägen och gårdar intill.

I ett dokument daterat i februari 2022 skriver NTM-centralens överinspektör Susanna Uusi-Kytölä om iakttagelserna som görs under besöket. Just då var vattennivån i Aaltos damm inte förhöjd och diket som leder dit från Hotelas sida var nästan tomt.

Uusi-Kytölä konstaterar ändå att den del av Hotelas område från vilket dagvattnet leds till Aaltos tomtgräns är större till ytan än det naturliga avrinningsområdet. Samtidigt har det skett kraftiga förändringar i markanvändningen på området, så det är klart att dagvattenmängden ökat.

NTM-centralen menar också att Hotela inte följt dagvattenplanen tillräckligt noga i byggskedet.

Under besöket såg man inga ställen där det klart kunde konstateras att grundvatten kommer upp ur marken, men Uusi-Kytölä skriver att byggarbetena på Hotelas fastighet kan ha påverkat grundvattnet och fått vattentrycket att öka just under Aaltos fastighet.

Man tror att största delen av problemen med den överfrusna Kandamavägen beror på vintervädret och att vägtrummorna frusit, men att tilläggsvattnet från detaljplaneområdet kan ha gjort läget värre.

En istäckt väg.
Bildtext Den istäckta Kandamavägen vintern 2022.
Bild: Satu Aalto

Uusi-Kytölä skriver per e-post till Yle Östnyland att det är fråga om ett aktivt dagvattenproblem som kommer från ett planområde och att det enligt Markanvändnings- och bygglagen är kommunens ansvar att lösa problemet.

Efter besöket beslutar kommunen starta en utredning av kapaciteten för avledningssystemet (diken, täckdiken, åar och bäckar) som dagvattnet från Nevas gårds område rinner via (på finska Nevas gårdin kaava-alueen purkuvesistön kapasiteettiselvitys) innan det kommer ut i Nevas å.

Kommunen vill ta reda på varför vatten samlas på grannfastigheterna och Kandamavägen och vad som kan göras för att förbättra avrinningen. Enligt Myllyvirta kan man först efter att utredningen är klar säga vad problemet är och vem som har ansvaret för att fixa det.

Mars 2022: Behandlingen av Hotelas ersättningskrav på över 13 miljoner euro från hösten 2020 har inte gått framåt. Kommunen har begärt tilläggsutredningar om ersättningskravet som företaget inte levererat.

På reporterns förfrågan om läget med polisanmälningarna svarar förundersökningsledare Markku Lehtonen att behandlingen av tre anmälningar är halvfärdiga. Mer än det kan han inte berätta.

Satu Aalto har igen, eller kanske rättare sagt fortlöpande, problem med dagvatten från byggområdet. Hon säger i en intervju för Yle Östnyland att hon planerar dra Hotela inför rätta.

På grund av dagvattenproblemen har NTM-centralen utrett om det behöver göras en miljökonsekvensbedömning av Hotelas jordfyllnadsarbeten. Svaret är nej.

NTM-centralen anser att jordfyllnadsarbetena som Hotela gör går enligt bestämningarna i detaljplanen och miljöåtgärdstillståndet. Därför räknas inte deponeringen av jord på området som en jordtipp och någon miljökonsekvensbedömning behövs inte.

Dessutom är markarbetet som kräver fyllningsjord till så stor del klart att det inte är någon mening med att göra en MKB-bedömning eftersom den egentligen ska användas för planeringen av arbetet.

Enligt Myllyvirta kommer byggarbetena i området att pågå länge ännu, men vad gäller jordfyllnadsarbetena är man snart klara. Överfyllnaderna måste bredas ut och ytorna täckas med mylla och jämnas.

Gatuområdena är i det skicket att vägarna kan användas under byggtiden, men i år ska man ännu bredda dem och börja bygga kommuntekniken. Man håller som bäst på och gör markarbeten för husbottnarnas del vad gäller de 14 byggloven. Arbetet med att bygga den första modellstugan kan eventuellt starta i år.

Källförteckning