Kan prisraset på bostadsmarknaden i Sverige hota Finlands ekonomi?

Bostadspriserna i Sverige har under hösten sjunkit med tio procent. På Finlands bank följer man med utvecklingen. Frågan är om den sprickande prisbubblan i Sverige kan leda till ekonomiska problem i Finland.

Bostadsmarknaden i Sverige har bromsats upp och kunderna avvaktar. De flesta väntar sig att priserna skall sjunka ytterligare.

- Vi har orsak att förbereda oss på de här riskerna också i Finland. Finansieringssystemen och ekonomierna i Finland och Sverige är på många sätt starkt kopplade till varandra, så det är fullt möjligt att olika risker och deras effekter kan sprida sig från det ena landet till det andra, säger Hanna Putkuri som är äldre nationalekonom på Finlands Bank.

En av dem som också har tittat på hur bostadsbubblan i Sverige kunde påverka Finland är konsulten och företagaren Roger Wessman. Han ser att prisraset i Sverige kunde påverka Finland genom två kanaler.

- Den ena är om utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden påverkar hur det går i hela svenska ekonomin. Om bostadsmarknaden låser sig kan hela den ekonomiska tillväxten mattas av. Eftersom Sverige är en av våra viktigaste handelsparter kan det ha en negativ effekt på Finlands export.

- Den andra kanalen är om problem på den svenska bostadsmarknaden leder till en sämre situation för de svenska bankerna. Då de stora svenska bankerna också är mycket aktiva i Finland kan det bli svårare för finska lånekunder att få lån.

Hypoteksföreningens chefsekonom Juhana Brotherus är inne på samma linje som Wessman, men ser dessutom en risk till.

- Det är också möjligt att internationella bostadsinvesterare blir oroliga för hur prisraset i Sverige påverkar deras investeringar. Internationella bostadsplacerare ser ofta de Nordiska länderna som en helhet. Det kan leda att de börjar sälja ut sina lägenheter också i Finland. Det ökade utbudet kan leda till en tillfällig sänkning av prisnivån.

Svårt att bedöma risken

Enligt Juhana Brotherus är ett för stort prisras på bostadsmarknaden i Sverige för tillfället det största hotet mot Finlands ekonomi.

- Det skulle vara sorgligt om Finland vars ekonomi har sargats först av den globala finanskrisen 2008, sedan av eurokrisen i Europa och senast av att exporten till Ryssland halverades 2014 nu skulle få en ekonomisk chock också från Sveriges bostadsmarknad.

Han bedömer att följderna av en chock från Sverige skulle vara allvarligare än effekterna då Rysslandsexporten rasade.

- De ekonomiska banden till Sverige är mycket starkare, speciellt inom banksektorn.

Sverige skyddas av en stark ekonomi

Trots dessa risker ska läget inte överdrivas. Allt hänger nu på hur lågt bostadspriserna i Sverige faktiskt sjunker.

Juhana Brotherus tror till och med att myndigheterna i Sverige är ganska nöjda med den prissänkning som har skett hittills.

Orsaken är att det fanns en klar obalans på den svenska bostadsmarknaden som måste korrigeras.

- Roten till Sveriges problem är att de har byggt alldeles för få nya hus under de senaste tjugo åren. Också om det finns en viss bostadsbrist i tillväxtcentra också i Finland kämpar Sverige med problem av en helt annan storleksordning, säger Juhana Brotherus.

Bostadsbristen i Sverige ledde till att bostadspriserna på fyra år steg med 70 procent fram till början av år 2017. Under fjolåret steg priserna tidvis ännu mera innan prisnivån började störtdyka mot slutet av året.

För att råda bot på det svåra bostadsläget har man på senare år byggt nya hus i snabbare takt. Det ökade utbudet på bostadsmarknaden är den främsta orsaken till att priserna i Sverige nu sjunker.

Rätt tid att korrigera passiv bostadspolitik

Prissänkningen innebär en beklaglig risk för ekonomin. Men Sverige kunde inte heller låta bostadsbristen förvärras i all oändlighet. Juhana Brotherus tycker tidpunkten är väl vald.

- Det är just i sådana här förhållanden när ekonomin är stark, räntorna är låga och sysselsättningen hög som det är mest smärtfritt att korrigera en obalans på bostadsmarknaden.

Roger Wessman är inne på samma linje.

- Den svenska ekonomin rullar på med ganska god fart och exporten drar bra. Om utvecklingen på bostadsmarknaden leder till en större nedgång i konsumtionen kan vi räkna med att den svenska centralbanken Riksbanken träder in och sänker räntorna för att stabilisera ekonomin.

Samtidigt hänger allt på hur stor prissänkningen blir. Ett stort prisfall oroar Juhana Brotherus.

- Om priserna sjunker ytterligare 20-30 procent kommer effekterna på nationalekonomin, efterfrågan, förtroendet för ekonomin och stämningarna i samhället att vara så dramatiska att det innebär en svår chock för ekonomin.

Låsningen på bostadsmarknaden är en risk

Roger Wessman bedömer att priserna lätt kan sjunka ytterligare tio till tjugo procent jämfört med dagens nivå. Han bedömer ändå att den snabba prisstegringen under de senaste åren erbjuder ett visst skydd för dem som ägt sina bostäder längre än så. De kan luta sig tillbaka mot en betydande prisökning även om priserna skulle fortsätta sjunka några tiotals procent till.

Juhana Brotherus är mera orolig.

- Små variationer i priserna är inte så farliga, men så stora priskast som man nu har sett i Stockholm påverkar handeln. Man kan jämföra med prisraset i Finland under Finanskrisen då priserna i Helsingfors sjönk med sju procent. Mot den bakgrunden är Stockholms prisras på tio procent ganska betydande.

Enligt Juhana Brotherus är bostadshandeln extra sårbar eftersom bostäder byter ägare i långa kedjor.

De flesta som vill köpa nytt måste kunna sälja sitt gamla hem för att kunna förverkliga sitt köp. Det måste alltså finnas någon som vill köpa det gamla hemmet, som i sin tur kan få sitt gamla hem sålt, och så vidare.

- Bostadsmarknaden kan gå i lås även om en stor del av kunderna fortfarande är beredda att köpa bostäder på samma sätt som tidigare. Om för många personer som söker sin första bostad väljer att avvakta leder det till att det inte mera kommer nya köpare in i bostadsköpskedjan. Då låser den sig helt, säger Juhana Brotherus.

För tillfället är det inte bara de som söker sin första bostad som avvaktar i Sverige.

- När bostadspriserna har börjat sjunka har bostadsköparna blivit försiktigare och tänkt att de inte skall förhasta sig med att köpa eftersom man kan köpa ännu billigare i morgon. Det har förstärkt den nedåtgående spiralen, säger Roger Wessman.

Enligt de uppgifter Juhana Brotherus har från Sverige har både bostadshandeln och byggandet av nya bostäder bromsats upp. Han bedömer ändå att det tills vidare är sannolikare att priserna planar ut och ekonomin fortsätter stark.

Finland kan fortsätta bygga i samma takt som nu

Finland fortsätter att bygga nya bostäder i tillväxtcentra i snabb takt. Risken för en liknande prissänkning som i Sverige är ändå liten.

- Skillnaden mellan Sverige och Finland är som natt och dag när man tittar på bostadsprisutvecklingen. Samtidigt som Sverige har haft en mycket drastisk uppgång av bostadspriserna har priserna i Finland knappt stigit alls. I huvudstadsregionen har priserna under den här tiden stigit med ungefär tio procent, säger Roger Wessman.

Det beror på att Finland hela tiden har byggt fler bostäder än Sverige. Därför har vi inte heller upplevt samma höjning av bostadspriserna, och det finns inte samma prisbubbla som borde spräckas med överdimensionerade nybyggen.

Bostadspriserna i Sverige påverkas också av skärpta myndighetskrav. Tidigare har svenska låntagare av tradition betalat tillbaka sina lån mycket långsamt.

- De svenska myndigheterna har stramat åt reglerna för att få lån och aviserat att de kommer att stramas åt ytterligare. Det har lett till en oro för att bostadsmarknaden skall mattas av och sedan har nedgången blivit en spiral som stärker sig själv, säger Roger Wessman.