Privatperson förbjöds hyra ut sitt hus i Raseborg – regler för korta hyresavtal fortfarande oklara

Det kan vara otillåtet att hyra ut sin bostad i kortvariga perioder. Trots att ungefär 9 000 finländare hyr ut sin bostad för en kortare period är reglerna ännu otydliga.

Sommaren 2019 förbjöd Raseborgs stad sin tidigare utvecklingsdirektör Jyrki Hakkarainen att hyra ut sitt småhus och efter överklagan meddelar Högsta förvaltningsdomstolen att de inte tar upp fallet.

Hakkarainen bodde inte permanent i sitt hus och hyrde ut det via olika webbsidor. Hyrestiderna var korta, ibland bara en natt eller två.

Efter klagomål från en granne förbjöd Raseborgs stad uthyrningen, huset var nämligen byggt som bostadshus och ligger på ett område menat för permanent boende och inte affärsmässig verksamhet.

Miljö- och byggnadsnämnden krävde med hot om ett vite på 10 000 euro att hyresverksamheten måste upphöra före den sista juli 2019.

Fallet gick ända till Högsta förvaltningsdomstolen där man i ett tidigare fall konstaterat att det krävs olika planbeteckningar när det gäller boende och turistverksamhet och därför meddelade de att man inte behandlar det här fallet.

– Jag är förvånad över beslutet från Helsingfors förvaltningsdomstol och ännu mer över beslutet från Högsta förvaltningsdomstolen att inte ge mig rätt att överklaga, säger husägaren Jyrki Hakkarainen i ett mejl till Svenska Yle.

Hakkarainen överklagade beslutet eftersom han menar att förbudet betyder att all kortvarig privat hyresverksamhet i Finland skulle vara otillåten om Raseborgs stads beslut står fast.

– Jag tror att det här beslutet representerar en betydande förändring av korttidsuthyrning och att all sån typ av verksamhet i praktiken nu riskerar att ta slut. Men jag är inte orolig längre, jag sålde fastigheten i januari.

Vad är det då som gäller?

I Finland är det relativt vanligt att hyra ut sin bostad under kortare hyresperioder, ofta görs det via olika tjänster på nätet.

En av de mest populära webbsidorna, Airbnb, hade omkring 58 miljoner euro i intäkter för uthyrning av bostäder i Finland under år 2017. Ägnar många av dem sig åt otillåten verksamhet?

Det beror på.

Enligt rådgivningsjuristen Tapio Haltia är korttidsuthyrning lagligt så länge man betalar de nödvändiga skatterna. Men bygglovet, stadsplaneringen och bolagsordningen kan ändå förbjuda det.

– Det finns ingen specifik lag eller lagstiftning som skulle reglera just kortvariga hyresförhållanden. Det kan vara i strid med till exempel bolagsordningen om man där infört ett förbud mot uthyrning helt och hållet eller mot kortvariguthyrning, säger Haltia.

Var går gränsen mellan privat- och affärsverksamhet?

Fallet i Raseborg har under åren väckt mycket diskussion om korttidsuthyrning.

En av de stora frågorna är om det handlar om helt vanliga hyresförhållanden eller om det är hotelliknande affärsverksamhet eftersom den gränsdragningen inte är helt utstakad.

Haltia säger att det inte finns en tydlig definition på vad som är affärsverksamhet, men främst handlar det om hur ofta fastigheten hyrs ut och huruvida den har permanenta boenden eller inte.

År 2019 upptäcktes en omfattande illegal hotellverksamhet i ett bostadshus på Stora Robertsgatan i Helsingfors, som enligt Haltia är ett typexempel på hotelliknande logiverksamhet.

Staden krävde, precis som i Raseborg, att verksamheten avbröts, annars väntade ett vite på 30 000 euro för både företaget som drev verksamheten och husbolaget.

– Det kom klagomål från huset att det var flertalet lägenheter som hyrdes ut och det verkar som det var rätt så affärsmässigt. Operatören hade ett litet café i grannskapet som fungerade som reception för hyresgästerna och flytet av gäster var ganska stort och det handlade mest om turister som övernattade några nätter i taget.

Helsingfors stad ansåg att det här var i strid med användningsändamålet som finns skrivet i bygglovet och i planen för både kvarteret och huset.

Dessutom tillkommer en mängd brand- och säkerhetsföreskrifter om det anses vara en hotelliknande verksamhet.

– Också i bolagsordningen definieras användningsändamålet för varje lägenhet. Om det handlar om en lägenhet vars användningssyfte är bostad så borde man inte kunna använda den till renodlad affärsverksamhet.

De flesta gör inget otillåtet

Privat korttidsuthyrning har vuxit fram ur den trendiga delningsekonomin på den digitala marknaden. I delningsekonomin knyts köpare och säljare, i det här fallet hyresgäster och -värdar, samman på en gemensam plattform som Airbnb.

Enligt Haltia behöver de allra flesta som hyr ut sin lägenhet, småhus eller stuga inte vara oroliga för att göra något otillåtet.

– I de flesta fall är det inte affärsmässig verksamhet. Särskilt om det handlar om att man hyr ut bostaden när man är på längre resa eller om man hyr ett rum när man själv bor i lägenheten.

Grannsämjan det viktigaste

Bland de fall där privat korttidsuthyrning förbjudits har processen oftast börjat med klagomål från grannarna. Kommunerna övervakar i regel inte aktivt hur varje fastighet används.

Haltio säger att det har hänt att husbolag tagit kontakt med Finlands fastighetsförbund när en bostadsägare börjat hyra ut sina bostäder genom kortvariga avtal.

I de fallen har man oroat sig för negativa konsekvenser av att det hela tiden finns nya människor i huset.

– Korttidsuthyrning kan förorsaka mera behov till städning, renoveringar och större efterkostnader i jämförelse med långtidshyresgäster eller aktieägaren som bor i lägenheten. Lagen förbjuder ändå inte den här typen av uthyrning, det är möjligt att bolagsstämman eller bolagsordningen förbjuder den, säger advokaten Kimmo Koskentausta.

I bolagsordningen ska användningsändamålet för varje lägenhet definieras. Om lägenhetens användningssyfte är antecknat som bostad borde man inte kunna använda den som renodlad affärsverksamhet.

Att en bolagsordning skulle införa ett förbud mot korttidsuthyrning är ändå sällsynt, säger Tapio Haltia.

– För det mesta tror jag att problemet kan bli att man inte tar hänsyn till andra människor i området. Går man och pratar med grannarna om varför man gör det och hur det kan störa andra boendet i grannskapet så kan man ofta hålla dom nöjda med livet i huset utan några större tvister eller till och med rättstvister, säger Koskentausta.