Hoppa till huvudinnehåll

Bostadsdjungelns lagar skrivs nu om

Bostadsmarknaden är en snårig djungel.
Bostadsmarknaden är en snårig djungel. Bild: Yle/Johan Lindström bostadsaffär

Bostadsmarknaden är en snårig djungel och det första steget kan bli helt avgörande. Köper du din första bostad i "fel" område eller i "fel" hus kan det här påverka dina boendemöjligheter för resten av livet. Det gäller därför att känna till djungelns lagar och undvika fallgropar.

- Det är alltid viktigt att man väljer ett område som passar en själv, men som också håller i värde. Det är via första bostaden man kommer in på marknaden, därför är det också viktigt att tänka långsiktigt när man köper sin första bostad. Det säger Tom Lönnroth som är direktör för bostadsfinansieringen på Finlands Hypoteksförening.

Bostadsmarknaden börjar vakna ur sin dvala

Bostadsaffärerna har sjunkit med kring 10 till 20 procent i antal de senaste åren. Utbudet har krympt, samtidigt som försäljningstiderna har blivit längre också i hela huvudstadsregionen. Det här är illa både för bankerna och förmedlarna, men också för köparna och säljarna. Bostadsmarknaden vädrar ändå nu morgonluft. Men några dramatiska förändringar är inte att vänta, säger Tom Lönnroth.

Det är via första bostaden man kommer in på marknaden, därför är det också viktigt att tänka långsiktigt när man köper sin första bostad

- Försäljningsvolymerna sjönk med kring sju procent i fjol och priserna med kring en halv procent. Det här tyder på att prisbalansen ligger lite under den nuvarande prisnivån och att bostadspriserna kan väntas sjunka en aning. Också försäljningstiderna kan bli lite kortare.

Hur är det med den mycket omtalade bostadsbubblan? Är någon bubbla alls att vänta eller är det här föråldrat snack?

- Ingen bostadsbubbla är i sikte, eftersom prisökningen är måttlig i relation till inkomsterna och räntorna är låga samtidigt som lånetiderna blir längre. Allt det här gör att en bostadsbubbla är mycket osannolik.

Djungelns nya lagar

Att bostäderna börjar röra på sig igen under början av året är goda nyheter för hela bostadsbranschens näringskedja - från banken och förmedlaren, till byggföretag och köksinredare, ända ner till den enskilda försäljaren och köparen. Det är många som hunnit bli desperata när allt står stilla.

Bostadsmarknaden ser ut att vakna till liv, några dramatiska prisändringar är ändå inte att vänta

Främsta orsaken till det här är att bostadsdjungelns lagar delvis har börjat skrivas om för att få fart på försäljningen.

  • Räntorna hålls kvar på en rekordlåg nivå.
  • Bankerna har öppnat sina lånekranar också åt dem som har sämre betalningsförmåga och erbjuder gratis amorteringsfritt år.
  • Förmedlarna har kommit ner i pris och erbjuder nu också gratis värdering av bostäder.
  • Allt fler väljer att själv sälja sin bostad.
  • Byggföretag har börjat erbjuda sig att betala första årets vederlag i nybyggda bostäder.
Det är köparens marknad nu - i synnerhet för den som har mycket kapital. Bild: Yle lägenheter

De starkaste överlever

De här förändringarna beror på att konkurrensen inom bostadsbranschen är hårdare än någonsin, på grund av den ekonomiska lågkonjunkturen, säger Tom Lönnroth vid Hypoteksföreningen.

- Konkurrensen har blivit allt hårdare på grund av att det har sålts klart färre bostäder de senaste åren. Det skapar en ökad priskonkurrens inom hela branschen. För de kunder som har en god ekonomi är det här goda nyheter. Det här betyder att de är i en position där de kan förhandla till sig väldigt förmånliga bostadslån och andra tjänster.

En minskad försäljning skapar också mera konkurrens mellan förmedlarna och inom byggbranschen finns det färre nya projekt.

Konkurrensen har blivit allt hårdare på grund av att det har sålts klart färre bostäder de senaste åren. Det skapar en ökad priskonkurrens inom hela branschen

Första bostadens betydelse växer

Unga singlar utan fast jobb, som inte ännu har köpt sin första bostad och som vill bo nära till jobb och utbildning har det svårast på bostadsmarknaden. Det här är en växande grupp och en gupp som har svårt att få tillräckligt stora lån för att kunna bo centralt på de främsta tillväxtorterna.

Bankerna vet det här och tvingas ta det i beaktande för att kunna få nya kunder. Trots alla försök att få folk att göra bostadsaffärer i dessa osäkra ekonomiska tider, råder ändå stor försiktighet bland dem som är i färd med att kasta sig in i bostadsspelet för att köpa sin första bostad. Ett snedsteg kan nämligen stå dig dyrt!

Det är den första bostaden som lägger ribban för dina följande bostadsköp. Köper du din första bostad i "fel" område eller "fel" hus, kan det visa sig omöjligt att jobba sig uppåt på marknaden.

Allt fler väljer att sälja själv sin bostad via webben. Bild: Skärmdump oikotie

Bostadsmarknaden skapar större klyftor

- Historiskt sett är det i första hand två saker som får bostadspriserna att sjunka: arbetslöshet och räntenivån. För tillfället är räntorna inte ett problem, däremot är den växande arbetslösheten ett allt större problem som avspeglar sig på bostadsmarknaden och dess växande klyftor, säger Tom Lönnroth.

I dag är det lönsammare än på nästan femtio år att ta bostadslån på grund av de rekordlåga räntorna, som gör att man antingen kan betala bort sina lån snabbare eller välja att bo billigare. Det här gäller ändå i första hand de som redan har en förmögenhet och som därför har möjlighet att betala lägre marginaler på sina bostadslån.

Bostadsmarknaden bidrar till att öka klyftorna i samhället på grund av de låga räntorna och ökade konkurrensen. Delvis mellan dem som har råd att göra bra bostadsaffärer och de som bara kan stå bredvid och följa med hur den egna ortens priser rasar eller hur hyrorna stiger.

Att bo på hyra är förstås ett alternativ. Men hyrorna har stigit snabbare än bostadspriserna och inflationen. Därför har också andra alternativ som bostadsrätt och delägande börjat lyftas upp allt mer också här i Finland.

Tom Lönnroth, Hypoteksföreningen
- Den regionala tudelningen fortsätter att växa på grund av urbaniseringen, säger Tom Lönnroth från Hypoteksföreningen. Tom Lönnroth, Hypoteksföreningen tom lönnroth

Helsingfors vs Finland

Ett annat problem är den växande klyftan mellan huvudstadsregionen och resten av landet, som håller på att ödeläggas på grund av att arbetsplatserna försvinner.

- En regional tudelning av bostadsmarknaden kan väntas fortsätta. Det baserar sig långt på urbaniseringen och att arbetsplatserna och tjänsterna koncentreras till några få tillväxtområden. Allt det här gör att inflyttningen till huvudstadsregionen och andra tillväxtområden fortsätter, säger Lönnroth.

Bostadspriserna går i stor utsträckning hand i hand med sysselsättningen på orten. En hög arbetslöshet och ett minskande antal arbetsplatser syns på bostadsmarknaden med en viss fördröjning.

Trycket på huvudstadsregionen fortsätter alltså att öka. Det här gör att bostadsmarknaden här lär bli en ännu tätare djungel där endast de starkaste överlever. Det här gäller inte bara köparna, utan också förmedlarna.

Bostadsvisning.
När konkurrensen ökar och allt fler säljer själv sin bostad, kan förmedlaren bli en utrotningshotad art. Bostadsvisning. Bild: Yle bostadsvisning

Förmedlaren - en utrotningshotad art?

Också konkurrensen inom förmedlingsbranschen är hårdare än någonsin. Många mindre förmedlingsbyråer har svårt att klara sig, förmedlingsarvodena har sjunkit till i genomsnitt fyra procent och de flesta erbjuder i dag gratis värdering av din bostad.

Förmedlarna konkurrerar dessutom inte längre bara sinsemellan, utan också med potentiella kunder som allt oftare väljer att sälja själv via webben.

Frågan är om förmedlarna håller på att bli en utrotningshotad art?

- Nej det tror jag inte. I och med att vi lever i ett servicesamhälle där tid är pengar, tror jag nog att det kommer att finnas en efterfrågan på mina tjänster också i framtiden.

Det säger Christoffer von Schantz, från Aktias förmedling. Han har jobbat som förmedlar i Helsingfors i över tjugo år.

Han håller ändå med om att det just nu ser ljusare ut än på länge på bostadsmarknaden. Samtidigt konstaterar han läget kan ändras snabbt.

- Nu ser det ganska bra ut. Men på hösten var det avvaktande, mycket på grund av krisen i Ukraina. Vi lever ändå i en värld där det bara behövs en större dålig nyhet, som till exempel att Grekland lämnar euron, för att marknaden ska reagera och det blir lugnare.

Tror du att det kommer att fortsätta i samma riktning resten av året?

- Det är svårt att veta hur resten av året kommer att bli, antagligen lite lugnare än nu. Samtidigt gör de låga räntorna ändå att det inte står helt stilla på bostadsmarknaden. Dyra lägenheter är sedan en helt annan fråga. Där är det börsen som finansierar köpen. Så om det går bra på börsen säljs det också fler dyra bostäder.

Christoffer von Schantz, bostadsförmedlare Aktia
Bostadsförmedlaren Christoffer von Schantz tror inte att hans yrke är hotat. Christoffer von Schantz, bostadsförmedlare Aktia Bild: YLE/Johannes Tabermann christoffer von schantz

Köparnas marknad!

Ett stort problem på bostadsmarknaden är samtidigt överprissättning. Det kryllar av bostadsannonser som har rejält med luft i sina priser och som därför inte går åt. Fartblindheten, girigheten och de orealistiska förväntningarna sätter käppar i hjulet för bostadshandeln.

Trots att priserna trissas upp av vinstsugna försäljare, är läget för köparna bra. På grund av ECB:s nya stimulanspaket väntas räntorna fortsätta vara extremt låga och någon större prishöjning är inte att vänta ännu. Det är alltså köparnas marknad. I synnerhet de rika köparnas marknad!

Läs också:
Hur mycket dyrare har boendet i ditt område blivit? Yles översikt visar priserna
Bostäder tappar i värde på landsbygden
Ju lägre inkomster desto dyrare bostadslån
Sparekonom: Sparandet logiskt men skadligt
Analys av bostadsmarknaden i Yle Puhe

Läs också

Nyligen publicerat - Ekonomi