Hoppa till huvudinnehåll

Finlands Hypoteksförening: Bostadsplacerarna blir allt fler – riskerna ökar för dem som bor i egen bostad

Tom Lönnroth är bostadsfinansieringsdirektör på Finlands Hypoteksförening.
Tom Lönnroth är bostadsfinansieringsdirektör på Finlands Hypoteksförening. Tom Lönnroth är bostadsfinansieringsdirektör på Finlands Hypoteksförening. Bild: yle/ Patrik Schauman Finlands hypoteksförening,tom lönnroth

Privata och institutionella bostadsplacerare köper upp en allt större andel av bostäderna i Finland. Deras gemensamma bostadsskuld uppgår enligt Hypoteksföreningen redan till 20 miljarder euro. Byggbolagen kommer gärna placerarna till mötes, men för dem som köper egna bostäder i bostadsbolag med många placeringsbostäder ökar riskerna.

Banker räknar redan med att många placeringsbostäder i ett husbolag ökar risken för de övriga bostadsägarna. Speciellt stor blir risken om många bostäder i ett husbolag ägs av samma placerare.

Även om lägenheterna ägs av flera investerare kan det bli svårare att få lån för framtida renoveringar.

- Det inverkar på lånets villkor och prissättning. En annan finansiell risk är om en bostadsplacerare som i värsta fall äger en stor del av bostäderna i bolaget inte klarar av sina ekonomiska ansvar. Då lämnas betalningarna åt de andra aktieägarna i bolaget, säger Tom Lönnroth som är bostadsfinansieringsdirektör på Finlands Hypoteksförening.

Skuldandelar gynnar sällan privata bostadsköpare

En orsak till de ökade riskerna är den allmänna praxisen att låta bostadsköparna ta över de banklån som byggherren tagit under byggnadsskedet.

Det betyder att nybyggda lägenheter ofta belastas av en stor skuldandel. Köparna kommer över lägenheterna genom att betala endast det skuldfria priset.

- Belåningsgraderna ligger ofta kring 60-70 procent. I praktiken betyder det att bostäder vars skuldfria pris är 500 000 har en skuldandel på 350 000. Då kommer man in som aktieägare med ett kapital på 150 000, säger Tom Lönnroth.

Ett tomt rum med fönster, vita väggar och parkettgolv.
Ett tomt rum med fönster, vita väggar och parkettgolv. Bild: Mostphotos/Alessandro Rizzolli lägenheter,bostäder,rum,studentbostäder,bostadsaktiebolag,fastighetsköp,Bostadsbrist,hem,vardagsrum,flyttning hemifrån,flyttning,fastigheter,parkett,städning,bostadsområden,flytt

I praktiken utnyttjar placerare ändå den här möjligheten oftare än privatpersoner som köper ett hem.

Privatpersoner tvingas ofta ta banklån för att ha råd med köpet. För att få det lånet måste de flesta använda bostadsaktierna som säkerhet. Men de belånade aktierna duger inte som säkerhet för lånet.

- Med höga belåningsgrader täcker inte aktierna det lån som behövs. Därför tvingas privatpersoner ofta lyfta ett stort banklån, betala tillbaka bostadens skuld och köpa en skuldfri bostad, säger Tom Lönnroth.

Belånade bostäder gynnar placerare

Placerare kan ofta kringgå det här problemet. Antingen har de från början tillräckligt med pengar för att betala det skuldfria priset direkt, eller så har de övrig egendom som de kan använda som säkerhet för det nya lånet.

- Om belåningsgraden närmar sig 70 procent räcker ett eget kapital på 30 procent. I många fall är det till och med mindre än vad bankerna skulle kräva om bostadsplaceraren skulle använda bostaden som säkerhet för ett banklån, säger Tom Lönnroth.

Grävmaskin gräver upp sand.
Grävmaskin gräver upp sand. Bild: Yle/ Jenny Kähärä Borgå,byggplatser,byggande,byggnader,byggmaterial,sand,grävmaskiner

I praktiken kan vi få situationer där en stor del av bostäderna i nybyggda hus ägs av en eller flera placerare som inte har betalat tillbaka bostadsbolagets skuldandel, medan de privata köparna har gjort det.

Placeringsbostädernas lån utgör en risk för bostadsbolaget, medan de privata ägarna endast har personliga lån.

Om vi pratar om en stor del av bolaget kan det röra sig om stora summor: Från flera tusen euro till tiotusentals euro.

Om någon av de privata ägarna får ekonomiska problem belastas de övriga i huvudsak av eventuella uteblivna bolagsvederlag.

Om en placerare får betalningssvårigheter kan husets invånare tvingas betala amorteringar på placerarens andel av bostadsbolagets lån.

- Risken kommer in om fortlöpande betalningar till bolaget blir obetalda. Då ansvarar aktieägarna gemensamt för de kostnaderna. I värsta fall kan det bli flera månaders betalningar som blir obetalda, säger Tom Lönnroth.

Visserligen finns det olika sätt för bostadsaktiebolaget att kassera in sådana kostnader, men Tom Lönnroth påpekar att de inte alltid är så enkla.

- Husbolaget kan ta lägenheterna i besittning, men det är en formell process som drar ut på tiden. Utmätning är ett alternativ om processen fortgår, men det kan lätt uppstå situationer då flera månaders betalningar saknas.

- Om vi pratar om en stor del av bolaget kan det röra sig om stora summor: Från flera tusen euro till tiotusentals euro. Och även om bostäder tas i besittning är det oklart om bostadsbolaget får tillräckligt stora inkomster för att de förutom de löpande avgifterna till husbolaget skall täcka obetalda betalningar sedan tidigare.

Byggbolagen har anpassat sig till placerarna

Vi har alltså skapat ett system där privata köpare som redan har betalat hela sin bostad och har lånen för den i eget namn också kan tvingas gå in och betala åtminstone en del av de avgifter som placerarna borde betala.

- Den risken ökar. Det är viktigt att före ett köp kontrollera ägarfördelningen i bolaget. Finns det större ägare som har flera bostäder kan det innebära en risk för dem som bor i sin egen bostad, säger Tom Lönnroth.

Också de privata bostadsköparna är alltså beroende av att placerarna lyckas hitta hyresgäster som har råd att betala en hyra som täcker bolagsvederlag, amorteringar, renoveringar och placerarens vinst.

Tom Lönnroth påpekar att det för tillfället byggs många nya bostäder.

- Det lägger press på hyrorna. ”Hyresgivarnas marknad” börjar allt mer övergå till en ”hyrestagarnas marknad”. Då finns det också risk för att hyresgivarna inte hittar gäster som betalar hyra under en längre tid och den vägen får inkomster för att betala bolagsvederlag och finansieringsvederlag samt övriga kostnader till bolaget.

Systemet som gynnar bostadsplacerare har utvecklats under många år. Tom Lönnroth säger att banklånen för byggbolag har förändras stegvis.

- Investerarna är en viktig kundgrupp för nybyggena. Därför har deras önskemål format lånen. Belåningsgraden har ökat. Det har kommit amorteringsfria år i början av lånen och lånetiderna har förlängts.

Finlands Hypoteksförening
Finlands Hypoteksförening Bild: yle/ Patrik Schauman Finlands hypoteksförening

Lån till byggföretag under lupp

Hypoteksföreningens uppfattning är att bostadslånen i Finland ökar främst på grund av de lån som lyfts av bostadsaktiebolag och bostadsplacerare, medan köp av egen bostad inte ökar i samma takt.

Finansinspektionen har främst riktat in sig på att begränsa privatpersoners köp av bostäder åt sig själva.

Fram till slutet på juni får bankerna bevilja banklån till bostadsköpare om de har sparat ihop minst 10 procent av köpesumman själv. Från och med början av juli krävs 15 procent.

För köpare av första bostaden kommer fem procent att räcka också i framtiden.

Tom Lönnroth tycker att åtgärderna i stället borde riktas mot placeringslån och bostadsaktielån för nybyggen.

- Där kunde eventuella åtgärder vara ett lånetak för bostadsplaceringslån eller amorteringstvång för nybyggda bostadsaktiebolag.

Finansinspektionen (Fiva) anser att både privata bostadsköpare och bostadsplacerare bär ett ansvar för den ökade skuldsättningen i Finland.

Fiva meddelade ändå på onsdagen att den kommer att övervaka lånen till byggföretag noggrannare än tidigare.

- Finansinspektionen överväger också att öka riskvikterna för lån till byggbolag, säger avdelningschef Samu Kurri på Fiva.

Det skulle innebära att bankerna måste hålla sig med mera pengar än nu för varje euro de lånar ut till ett byggbolag.