Hoppa till huvudinnehåll

Du kan inte hyra ut ditt hus hur som helst - fastighetsjurist förklarar varför

Marina Furuhjelm poserar framför flaggstänger.
Marina Furuhjelm är specialiserad inom fastighetsjuridik Marina Furuhjelm poserar framför flaggstänger. Bild: Yle / Ted Urho person,marina furuhjelm

I Raseborg har byggnads- och miljönämnden förbjudit en privatperson att hyra ut sin fastighet till turister. Anledningen är att fastigheten ligger på ett område som är ämnat för permanent boende.

Fallet togs upp av nämnden efter att en granne anmält att verksamheten upplevs störande. Nämndens ordförande Mikael Nylund har tidigare svarat på kritiken mot beslutet i en intervju.

Raseborgs byggnads- och miljönämndens beslut grundar sig på högsta förvaltningsdomstolens beslut i ett liknande fall från Kotka.

Fastighetsjuristen Marina Furuhjelm säger att fallet i Kotka är mycket likt det i Raseborg. Huset var beläget i ett område som var ämnat för stadigvarande boende, men hyrdes ut till turister för kortvariga och längre vistelser.

- Fallet gick ända till högsta förvaltningsdomstolen och myndigheterna vann. Man ansåg att verksamheten i fastigheten är mot planen och då kan myndigheterna förbjuda verksamheten, förklarar Marina Furuhjelm.

En telefon som visar appen airbnb.
Tjänsten Airbnb är en populär plattform för att hyra ut den egna lägenheten. I fallet i Raseborg kunde fastigheten ses på en webbplats specialiserad på stuguthyrning. En telefon som visar appen airbnb. Bild: Mostphotos \ http://noppz.com Airbnb,Airbnb Android app

Avgörande hur ofta fastigheten hyrs ut

Byggnads- och miljönämnden i Raseborg gav ägaren av fastigheten rätt i att reglerna kring den här typen av verksamhet är oklara. Marina Furuhjelm berättar att det inte finns någon definition i lagstiftningen om när det handlar om professionell verksamhet. I stället har det avgjorts från fall till fall.

- Det viktiga varit hur mycket verksamheten i fastigheten avviker från det vi anser vara ett normalt stadigvarande boende, säger Furuhjelm.

Det man tar i beaktande är hurdan sorts byggnad det är frågan om och hur ofta den hyrs ut.

- Hyreslagen ger möjlighet till korta kontrakt, men normalt är ett kontrakt på ett eller ett halvt år. I de här fallen så har man kunnat bevisa att de boende byts ut mycket oftare, utvecklar Furuhjelm.

Det är skillnad på om man hyr ut sitt hus eller lägenhet en eller två gånger om året när man råkar vara på semester och på verksamhet där fastigheten endast används till kortvarig uthyrning.― Marina Furuhjelm

Professionell verksamhet kräver tillstånd

Byggnads- och miljönämnden ansåg att det inte handlade om småskalig uthyrning i fastigheten i Raseborg, utan att det huvudsakliga användandet av fastigheten var uthyrningen. För professionell uthyrningsverksamhet gäller andra bestämmelser. Om verksamheten är professionell så jämförs den med hotellverksamhet.

- Den som hyr ut måste ansvara för att myndigheternas krav på dylika fastigheter uppfylls, berättar Furuhjelm.

Det här är orsaken till att byggnads- och miljönämnden kräver undantagslov och bygglov för att verksamheten i fastigheten ska kunna fortsätta, säger Furuhjelm.

- Undantagslov krävs för att använda fastigheten på ett annat sätt en vad som bestämts i planen. Om undantagslov beviljas behövs också ett nytt bygglov. Bygglovet ska alltid motsvara användningen av fastigheten. Då övervakar myndigheterna att kraven för professionell verksamhet också uppfylls, säger Furuhjelm.

Furuhjelm konstaterar att Helsingfors byggnadsnämnd förbjudit den här typen av verksamhet i ett höghus med hänvisning till att bygglovet var beviljat för stadigvarande boende, men att hon inte hört om att planen skulle ha angetts som orsak i något fall ännu.

- Om området enligt planen är till för stadigvarande boende eller affärsfastigheter så finns det på samma grunder en möjlighet för staden att åberopa att man bryter mot planen på området, säger Furuhjelm.

Husbolag kan förbjuda hyresverksamheten

Det är inte endast planen för området och bygglovet som är viktigt att tänka på om man funderar på att börja hyra ut sin lägenhet. Ett husbolag kan också i husbolagsordningen förbjuda uthyrningsverksamheten.

- Ett förbud kräver allas godkännande, men det är möjligt, förklarar Marina Furuhjelm.

Furuhjelm säger att det i praktiken alltså är svårt för husbolaget att förbjuda verksamheten efter att den inletts. Hon känner ändå till många husbolag som har förbjudit verksamheten som en förebyggande åtgärd.

De problem som uppstår handlar oftast om att turister inte vet vart sopor ska föras eller till exempel inte vet hur diskmaskinskranen i lägenheten fungerar.

- Det kan leda till att verksamheten också påverkar grannarna. Det kan uppstå skador eller vara problem med ljud, säger Furuhjelm.

Läs också

Nyligen publicerat - Inrikes